추세로 보는 부동산 시리즈｜제 4탄 : 조정기(2022~2024)
추세로 보는 부동산 시리즈｜제 4탄 : 조정기(2022~2024)
2009년부터 2025년까지 이어지는 한국 부동산 흐름의 마지막 구간, 2022~2024년 조정기는 금리 인상, 경기 둔화, PF 위기 등 다중 악재가 겹치며 시장이 복잡하게 변해간 시기입니다.
이번 글에서는 추세선 분석이 얼마나 무력해질 수 있는가를 보여주는 대표적 국면인 조정기의 데이터를 살펴보며, 이 시기의 혼란스러운 흐름을 수치로 해석해봅니다.
조정기(2022~2024)｜혼란과 분산, 예측이 어려운 시장
2021년 말부터 시작된 기준금리 인상 사이클은 부동산 시장에 급브레이크를 걸었습니다.
매수심리는 얼어붙고 거래는 급감했으며, 가격은 하락으로 돌아섰습니다.
특히 "지방 미분양 확대", "PF 부실 리스크", "고금리 부담" 등 구조적 문제가 복합적으로 작용하면서
"시장 흐름을 하나의 추세선으로 설명하기 어려운 시기"가 되었습니다.
1. KB지수 추세선 분석 결과
| 지역 | 1차 기울기(a) | 1차 R² | 2차 R² | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 전국 | -0.0259 | 0.5304 | 0.7867 | 전체적으로 하락세지만 지역별 편차 큼 |
| 서울 | +0.0233 | 0.2216 | 0.9044 | 하락 후 반등으로 기울기 및 설명력 낮음 |
| 수도권 | -0.0087 | 0.0596 | 0.6566 | 하락 후 천천히 반등 하는 흐름 추세선으로는 해석 불가 수준 |
| 6개 광역시 | -0.0516 | 0.8365 | 0.9074 | 가파르고 일관된 하락세 명확 |
| 기타 지방 | -0.0306 | 0.8757 | 0.9097 | 지방 중심으로 일관된 하락세 명확 |
조정기 시장 흐름을 보여주는 주요 그래프
▲ 서울은 추세선 기울기는 상승 방향이지만 실제 흐름은 불안정했습니다. R² 값이 낮아 설명력이 크게 떨어집니다.
▲ 기타지방은 일관된 하락 흐름이 추세선에 잘 반영되며, R² 또한 높은 수준을 유지했습니다.
▲ 수도권은 흐름 자체가 들쭉날쭉하여 추세선이 흐름을 설명하지 못하고 있습니다. R²는 0.05 수준에 불과합니다.
전국적으로는 하락세가 관측되지만,
"서울은 오히려 양의 기울기(a)에도 불구하고 설명력이 매우 낮은" 이례적 결과를 보입니다.
수도권은 1차 R²가 0.05 수준으로, 통계적으로 의미 없는 수준의 설명력을 나타냅니다.
2. 배경 요인: 하락을 넘어 혼란으로
- 기준금리 3.5% – 대출 부담 가중, 매수세 실종
- PF 시장 유동성 경색 – 중소 건설사 중심 부도 위험 확대
- 전세 제도 약화 – 월세화 가속, 실수요 패턴 변화
- 지방 미분양 증가 – 비수도권 중심으로 잔존 리스크 확대
이러한 상황에서는 지수 자체보다도 “흐름의 분산과 시장 혼란"이 더 중요한 이슈였습니다.
3. 해석과 시사점
이 시기의 핵심은 “방향”이 아니라 “신뢰성”이었습니다.
"서울과 수도권처럼 R²가 낮은 경우", 추세선 분석으로 시장을 해석하는 데 한계가 있습니다.
반면 "지방은 상대적으로 일관된 하락 흐름"을 보여주며,
정책과 수급 여건에 따른 차별화가 두드러졌습니다.
“시장이 방향을 잃었을 때, 추세선은 설명이 아닌 혼란을 드러낸다.”
이 시기를 계기로 "단일 지표 중심의 시장 분석이 얼마나 제한적인지" 체감할 수 있습니다.
4. 마무리: 시리즈를 돌아보며
지금까지 4편에 걸쳐 KB지수 추세선 분석으로 2009년부터 2024년까지의 부동산 흐름을 정리해봤습니다.
- 침체기: 거래 단절, 정체된 흐름
- 회복기: 저금리 기반 점진적 반등
- 급등기: 과열된 상승과 유동성 폭발
- 조정기: 금리·심리·정책 모두 얽힌 복합 혼란기
앞으로의 부동산 시장을 예측하기 위해서는 과거 흐름에 대한 정밀한 이해가 선행되어야 합니다.
“데이터가 말해주는 흐름”을 꾸준히 관찰한다면,
더 현명한 판단과 대응이 가능할 것입니다.
긴 시리즈를 함께해주셔서 감사합니다!
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