추세로 보는 부동산 시리즈｜제 3탄 : 급등기(2017~2021)
추세로 보는 부동산 시리즈｜제 3탄 : 급등기(2017~2021)
2009년부터 2025년까지, 한국 부동산 시장은 위기와 반등, 급등과 조정을 반복해왔습니다.
이 시리즈는 KB매매지수의 추세선 분석을 통해 각 시기의 흐름을 수치로 파악하고자 합니다.
이번 글에서는 초저금리, 유동성 확대, 공급 불균형으로 대표되는 “급등기(2017~2021)”의 흐름을 추적합니다.
“이때 안 사면 평생 못 산다”는 말이 나올 정도로 과열되었던 그 시기의 구조를 숫자로 확인해봅니다.
급등기(2017~2021)｜폭등이라는 말이 어색하지 않았던 시기
문재인 정부 출범 이후, 부동산 시장은 사상 초유의 가격 상승기를 맞이했습니다.
강남을 필두로 서울 전역, 수도권, 지방 광역시까지 상승세가 확산되었고,
전국 평균 주택 가격은 5년간 80% 이상 상승했습니다.
1. KB지수 추세선 분석 결과
| 지역 | 1차 기울기(a) | 1차 R² | 2차 R² | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 전국 | +0.0856 | 0.6965 | 0.9267 | 전국 평균 급등, 다만 지역별 격차 큼 |
| 서울 | +0.1456 | 0.9349 | 0.9741 | 가파른 상승세, 추세선 설명력 매우 높음 |
| 수도권 | +0.1212 | 0.7912 | 0.9468 | 상승 속도 빠르고 서울과 유사한 흐름 |
| 6개 광역시 | +0.0717 | 0.6150 | 0.9207 | 추세는 유지되나 들쭉날쭉함 존재 |
| 기타 지방 | +0.0039 | 0.0058 | 0.7661 | 극단적 편차, 추세선 설명력 거의 없음 |
급등기 시장 흐름을 보여주는 주요 그래프
▲ 서울은 매우 가파른 곡선 상승세를 보이며, 2차 추세선의 설명력이 R² 0.97에 달합니다.
▲ 전국적으로 급등세가 뚜렷하게 나타났으나, 1차 추세선이 R² 0.70으로 설명력이 다소 부족했습니다.
▲ 수도권은 1차 추세선만으로도 상승세가 뚜렷하지만, 설명력은 서울보다 낮아 혼조세가 함께 나타납니다.
서울은 1차 추세선에서도 R² = 0.93 이상, 2차에서는 R² = 0.97 이상으로
“급등세가 추세선에 거의 완벽히 반영될 정도로 일관된 흐름”을 보여줍니다.
반면 기타 지방은 지역 간 편차가 심하고, 1차 추세선의 설명력은 사실상 무의미한 수준입니다.
다시 해석하자면 '기타 지방'이라는 하나의 카테고리 안에 어떤 지역은 폭등하고, 어떤 지역은 정체하거나 오히려 하락하는 등 시장이 완전히 파편화되어 있었음을 의미합니다.
2. 배경 요인: 급등을 만든 세 가지
- 초저금리 – 코로나19 이후 기준금리 0.5%까지 하락
- 대출 완화와 유동성 증가 – 주택담보대출 급증, 자산시장으로 자금 유입
- 공급 불균형과 청약 광풍 – 공급 부족, 기대 심리 과열
정부는 다주택자 규제, 양도세 중과, 토지거래허가구역 지정 등 수십 차례에 걸친 규제 정책을 쏟아냈지만, 가격 상승세를 꺾기엔 역부족이었습니다.
3. 해석과 시사점
이 시기는 부동산 지수뿐 아니라 국민 정서까지 급등했던 시기였습니다.
KB지수의 상승 기울기(a)는 서울 기준 +0.1456로,
이전 회복기(+0.0062) 대비 20배 이상 가파른 상승을 기록합니다.
이러한 데이터는 '지금 안 사면 영원히 못 산다'는 공포 심리가 시장을 완벽하게 지배하여, 그 어떤 조정도 없이 외길 상승만을 강요했음을 보여주는 데이터입니다.
“이때는 추세선도 ‘쫓아가기 바빴다’”
— 폭등기 시장은 선형 분석조차 벅찰 정도로 과열됐던 구조
결국 이 시기는 “가격이 앞서가고 정책이 뒤쫓는 시장”이었다고 평가할 수 있습니다.
4. 다음 편 예고｜2022~2024년, “급브레이크, 조정기의 시작”
다음 글에서는 금리 인상과 경기 위축, 거래 절벽으로 요약되는 2022~2024년 조정기를 다룹니다.
- 기준금리 3.5% 시대 도래
- 거래 절벽, PF 위기, 지방 미분양 확대
- R² 급감, 추세선 분석도 어려운 불균형 시장
4부작 마지막 편도 꼭 기대해주세요!
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